Ați construit fără autorizație? Ce riscă proprietarul potrivit noului CATUC?

Începând cu 25 august 2026, a intrat în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), respectiv Legea nr. 169/2026.

Noua reglementare stabilește, printre altele, în detaliu ce se întâmplă atunci când o construcție este realizată fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire emise.

Noua reglementare înăsprește semnificativ consecințele lucrărilor executate fără autorizație sau cu încălcarea prevederilor autorizației de construire.

Construirea fără autorizație atrage în prezent consecințe financiare și juridice mult mai grave decât înainte. În cazul executării unor lucrări de construcții fără autorizație sau în lipsa autorizațiilor prevăzute, se poate aplica o amendă cuprinsă între 50.000–1.000.000 lei.

Este important de subliniat că o construcție realizată fără autorizație nu devine legală doar pentru că a fost finalizată, este utilizată sau se plătește impozit pentru aceasta.

 

Ce înseamnă o construcție ilegală sau neconformă?

Potrivit CATUC, există o problemă, de exemplu, dacă:

  • lucrările de construcții au fost începute fără autorizația necesară;

  • clădirea a fost construită cu abateri față de autorizație;

  • s-au făcut abateri de la dimensiunile, înălțimea, amplasarea sau soluția tehnică prevăzute în autorizație;

  • au fost executate lucrări pentru care ar fi fost necesară o autorizație sau o altă procedură prevăzută de lege.

În astfel de cazuri, construcția nu atrage doar o amendă. Într-o asemenea situație, lucrările sunt oprite, iar clădirea poate fi chiar desființată parțial sau integral.

 

Prima consecință: amenda

Potrivit vechii Legi nr. 50/1991, pentru lucrările de construcții executate fără autorizație, amenda era cuprinsă între 1.000–100.000 lei.

Potrivit noului CATUC, aceeași abatere se sancționează cu amendă de 50.000–1.000.000 lei.

Prin urmare, construirea fără autorizație nu mai poate fi considerată o neregulă care poate fi rezolvată pur și simplu „mai târziu, prin plata unei amenzi”.

 

Oprirea lucrărilor de construcții

În cazul în care autoritatea constată executarea unor lucrări nelegale, dispune oprirea acestora. Aceasta înseamnă că lucrările nu pot fi continuate pur și simplu în speranța că „situația se va rezolva mai târziu”. Continuarea lucrărilor după dispunerea opririi poate atrage o procedură penală.

 

Regularizarea situației este obligatorie

Atenție! Plata amenzii nu legalizează construcția.

Plata amenzii nu face automat legală construcția realizată fără autorizație. Amenda reprezintă doar una dintre consecințele neregulii. Situația juridică a construcției trebuie regularizată separat.

Una dintre dispozițiile importante ale noului CATUC este așa-numita autorizație de regularizare, adică autorizația destinată regularizării situației lucrărilor de construcții executate neconform (art. 301 CATUC).

Dacă o lucrare a fost realizată fără autorizație sau cu încălcarea prevederilor autorizației de construire, persoana vizată este obligată să parcurgă pașii prevăzuți de lege pentru regularizarea situației neconforme.

 

Nu orice clădire construită fără autorizație poate fi legalizată

Legea permite în mod permanent emiterea autorizației de regularizare numai pentru anumite categorii, și anume: „(2) Autorizația de regularizare poate fi emisă numai pentru construcții cu destinația de locuință unifamilială, cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu o suprafață construită desfășurată totală de maximum 150 m², care nu sunt amplasate în zonele de protecție ale monumentelor istorice, pentru anexele gospodărești ale locuințelor, anexele gospodărești sau anexele exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată totală de maximum 150 m², precum și pentru lucrări de închidere a balcoanelor, fără extinderea pe domeniul public.”

Totodată, legea oferă, pentru o perioadă de un an de la intrarea în vigoare a noii reglementări, posibilitatea regularizării și a altor tipuri de construcții. „Prin derogare de la alin. (2), pentru o perioadă de cel mult 1 an de la data intrării în vigoare a prezentei legi, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate la alin. (2), realizate cu nerespectarea prevederilor autorizației de construire sau în lipsa acesteia, cu condiția ca lucrările să respecte prevederile reglementărilor urbanistice aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor, să fi fost îndeplinite obligațiile fiscale și să fi fost aplicate măsurile contravenționale.”

Acest lucru nu înseamnă însă că orice clădire existentă, construită fără autorizație, poate fi păstrată.

Dacă o construcție nu respectă cerințele urbanistice sau tehnice, poate fi necesară desființarea parțială sau integrală a clădirii pentru restabilirea situației legale.

 

Regularizarea ulterioară are un cost

Regularizarea situației unei construcții realizate neconform poate implica costuri semnificative.

De exemplu, poate fi nevoie de:

  • expertize tehnice;

  • rapoarte de specialitate;

  • documentații de arhitectură și documentații tehnice;

  • obținerea diferitelor adeverințe și autorizații.

Costurile acestora sunt suportate de persoana vizată.

Prin urmare, construirea fără autorizație poate ajunge să coste mult mai mult decât pregătirea și autorizarea legală a lucrărilor de la început.

 

Impozitul pe clădire se dublează

Noul CATUC prevede și o consecință financiară suplimentară în cazul construcțiilor realizate fără autorizație sau în mod neconform.

Dacă autoritatea competentă constată existența unei construcții neconforme, iar situația acesteia nu a fost încă regularizată, impozitul datorat pentru clădire se majorează cu 100%.

În practică, aceasta înseamnă că valoarea impozitului pe clădire se dublează.

Impozitul majorat trebuie aplicat până când:

  • situația juridică a construcției este regularizată în modul prevăzut de lege; sau

  • lucrările realizate neconform sunt desființate.

Așadar, construirea fără autorizație poate avea nu doar o consecință punctuală. Pe lângă amendă și costurile regularizării ulterioare, se dublează și impozitul datorat pentru construcția respectivă atât timp cât situația neconformă persistă.

 

 

Ce se întâmplă dacă măsurile dispuse nu sunt îndeplinite?

Dacă persoana vizată nu îndeplinește măsurile dispuse de autoritate în termenul stabilit, cauza poate ajunge în instanță.

Instanța poate dispune, printre altele:

  • aducerea lucrărilor în conformitate cu prevederile legale; sau

  • desființarea construcției realizate nelegal.

Dacă nici în termenul stabilit de instanță nu sunt puse în aplicare măsurile, autoritatea competentă va asigura executarea lucrărilor, iar costurile vor fi suportate de persoana responsabilă.

Cu alte cuvinte, costul desființării unei clădiri construite fără autorizație revine, în cele din urmă, tot persoanei vizate.

 

Când poate fapta deveni infracțiune?

Nu orice construire fără autorizație constituie doar o contravenție.

CATUC poate prevedea, în anumite cazuri, și consecințe penale. De exemplu, poate fi vorba despre lucrări de construire sau de demolare executate fără autorizație asupra unor clădiri protejate, monumente istorice ori în zone protejate.

Pot exista consecințe penale și atunci când o persoană continuă lucrările în ciuda opririi dispuse de autoritate.

 

Ce trebuie să facă persoana care deține o construcție fără autorizație?

Cel mai important este ca persoana vizată să clarifice situația cât mai curând posibil.

Este recomandat să se verifice:

  1. ce lucrări au fost executate fără autorizație sau cu abateri față de autorizație;

  2. dacă construcția respectă reglementările urbanistice aplicabile în prezent;

  3. dacă este necesară o expertiză sau un raport tehnic de specialitate;

  4. dacă poate fi solicitată regularizarea situației construcției;

  5. ce costuri și eventuale sancțiuni trebuie avute în vedere;

  6. dacă regularizarea nu este posibilă, ce măsuri sunt necesare pentru restabilirea situației legale.

 

Pe scurt, persoana vizată trebuie să ia în calcul:

✓ o amendă de 50.000–1.000.000 lei;

✓ oprirea lucrărilor;

✓ regularizarea obligatorie a situației neconforme;

✓ costuri pentru expertize și documentații;

✓ în anumite cazuri, o sarcină fiscală mai mare;

✓ desființarea parțială sau integrală a construcției nelegale;

✓ precum și, în anumite cazuri, consecințe penale.

 

Potrivit noii reglementări, regularizarea ulterioară a unei construcții realizate fără autorizație nu este automată, iar plata amenzii nu legalizează construcția.

Construirea fără autorizație nu mai este un risc care merită asumat pe principiul „rezolvăm mai târziu”.

Fiecare caz concret poate fi diferit, motiv pentru care amplasarea, destinația și dimensiunea construcției, reglementările urbanistice locale și lucrările deja executate trebuie analizate individual în fiecare situație.

 

⬇Descărcați documentul