Épített engedély nélkül? Mit kockáztat a tulajdonos az új CATUC szerint?

2026. . augusztus 25-től hatályba lépett az új Területrendezési, Urbanisztikai és Építésügyi Kódex (CATUC), vagyis a 169/2026. számú törvény.

Az új szabályozás többek között részletesen meghatározza, mi történik akkor, ha egy építmény engedély nélkül, vagy a kiadott építési engedélytől eltérően valósul meg.

Az új szabályozás jelentősen szigorítja az engedély nélküli vagy az építési engedély előírásainak megsértésével végzett munkálatok következményeit.

Az engedély nélküli építés ma már jóval súlyosabb pénzügyi és jogi következményekkel jár, mint korábban. Engedély nélküli vagy az előírt engedélyek hiányában végzett építési munkálatok esetén 50.000–1.000.000 lej közötti bírság szabódik ki.

Fontos kiemelni, hogy az engedély nélküli építés nem válik jogszerűvé attól, hogy az épület elkészült, használják, vagy adót fizetnek utána.

 

Mit jelent az illegális vagy szabálytalan építkezés?

A CATUC alapján problémát jelent például, ha:

• az építési munkálatokat a szükséges engedély nélkül kezdték el;

• az épületet az engedélytől eltérően építették meg;

• az engedélyben szereplő méretektől, magasságtól, elhelyezéstől vagy műszaki megoldástól eltértek;

• olyan munkálatokat végeztek el, amelyekhez engedély vagy más, törvényben előírt eljárás lett volna szükséges.

Ilyen esetekben az építmény nemcsak bírságot von maga után: ha a kivitelezés még folyamatban van, az építkezést leállíthatják, az épületet pedig akár részben vagy teljesen is elbontathatják.

 

Az első következmény: bírság

A korábbi, 50/1991. számú törvény alapján az engedély nélküli építési munkálatok esetében a bírság 1.000–100.000 lej között volt.

Az új CATUC alapján ugyanez a szabálytalanság 50.000–1.000.000 lej bírsággal jár.

Az engedély nélküli építés tehát mostantól már nem tekinthető olyan szabálytalanságnak, amelyet „egy későbbi bírsággal” egyszerűen el lehet intézni.

 

Az építkezés leállítása

Amennyiben a hatóság jogszabályellenes építkezést állapít meg, elrendeli a munkálatok leállítását. Ez azt jelenti, hogy az építkezést nem lehet egyszerűen folytatni abban a reményben, hogy „majd később rendeződik a helyzet”. A munkálatok folytatása a leállítás elrendelése után bűnügyi eljárást von maga után.

 

Kötelező a helyzet rendezése

Figyelem! A bírság megfizetése nem törvényesíti az épületet.

A pénzbírság megfizetése nem teszi automatikusan jogszerűvé az engedély nélkül épített építményt. A bírság csak a szabálytalanság egyik következménye. Az építmény jogi helyzetét ettől függetlenül rendezni kell.

Az új CATUC egyik fontos rendelkezése az úgynevezett autorizația de regularizare, vagyis a szabálytalanul megvalósított építési munkák helyzetének rendezésére szolgáló engedély (CATUC 301. cikk).

Ha egy munkálat engedély nélkül vagy az építési engedély előírásainak megsértésével valósult meg, az érintett személynek kötelező megtennie a törvény által előírt lépéseket a szabálytalan helyzet rendezése érdekében.

 

Nem minden engedély nélkül épült épület legalizálható

A törvény állandó jelleggel csak meghatározott kategóriák esetében teszi lehetővé a rendezési engedély kiadását, vagyis “(2) Regularizálási engedély csak egylakásos rendeltetésű épületek esetében adható ki, földszint vagy földszint és emelet magassággal, legfeljebb 150 m² összes beépített szintterülettel, amelyek nem történelmi műemlékek védelmi övezetében helyezkednek el, lakóépületek melléképületei, gazdasági melléképületek vagy mezőgazdasági gazdaságok melléképületei esetében, legfeljebb 150 m² összes beépített szintterülettel, valamint erkélyek lezárására irányuló munkálatok esetében, a közterületre való kiterjesztés nélkül”

A törvény ugyanakkor az új szabályozás hatálybalépésétől számított egy évre lehetőséget biztosít más típusú építmények helyzetének rendezésére is. „A (2) bekezdéstől eltérően, a jelen törvény hatálybalépésétől számított legfeljebb 1 éves időszakra, a regularizálási engedély a (2) bekezdésben említettektől eltérő egyéb építménykategóriák esetében is kérhető, amelyek az építési engedély rendelkezéseinek megsértésével vagy annak hiányában valósultak meg, azzal a feltétellel, hogy a munkálatok megfelelnek a regularizálási engedély kiadásának időpontjában jóváhagyott urbanisztikai szabályozások rendelkezéseinek, az építmények minőségére vonatkozó alapvető követelményeknek, valamint teljesültek az adókötelezettségek és alkalmazásra kerültek a szabálysértési intézkedések.”

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden meglévő, engedély nélkül épült épület megtartható.

Ha az építmény nem felel meg az urbanisztikai vagy műszaki követelményeknek, előfordulhat, hogy a jogszerű állapot helyreállítása érdekében az épületet részben vagy teljesen el kell bontani.

 

Az utólagos rendezésnek ára van

A szabálytalanul megvalósított építmény helyzetének rendezése jelentős költségekkel járhat.

Szükség lehet például:

• műszaki szakértői vizsgálatokra;

• szakvéleményekre;

• építészeti és műszaki dokumentációkra;

• különböző igazolások és engedélyek beszerzésére.

Ezek költségei az érintett személyt terhelik.

Ezért az engedély nélküli építés végül sokkal többe kerül, mint az építkezés szabályos előkészítése és engedélyeztetése.

 

Az építményadó megduplázódik

Az új CATUC további pénzügyi következményt is előír az engedély nélkül vagy szabálytalanul megvalósított építmények esetében.

Amennyiben az illetékes hatóság megállapítja a szabálytalan építés tényét, és az építmény helyzetét még nem rendezték, az épületre kivetett adó 100%-kal emelkedik.

Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az építményadó összege megduplázódik.

A megemelt adót mindaddig alkalmazni kell, amíg:

• az építmény jogi helyzetét nem rendezik a törvényben előírt módon; vagy

• a szabálytalanul megvalósított munkálatokat meg nem szüntetik.

Vagyis az engedély nélküli építésnek nemcsak egyszeri következménye lehet. A bírság és az utólagos rendezés költségei mellett az érintett építmény után fizetendő adó is megduplázódik mindaddig, amíg a szabálytalan helyzet fennáll.

 

 

Mi történik, ha az előírt intézkedéseket nem teljesítik?

Ha az érintett személy nem tesz eleget a hatóság által előírt intézkedéseknek a megállapított határidőn belül, az ügy bíróság elé kerülhet.

A bíróság többek között elrendelheti:

• a munkálatok jogszerű állapothoz való igazítását; vagy

• a jogellenesen megvalósított építmény lebontását.

Ha a bíróság által előírt határidőn belül sem történik meg az intézkedés, a munkálatok elvégzéséről az illetékes hatóság gondoskodik, a költségeket pedig a felelős személynek kell viselnie.

Más szóval: egy engedély nélkül épített épület lebontásának költsége is végső soron az érintett személyt terheli.

 

Mikor lehet az ügy már bűncselekmény?

Nem minden engedély nélküli építés minősül pusztán szabálysértésnek.

A CATUC bizonyos esetekben büntetőjogi következményeket is előírhat. Ilyen lehet például egyes védett épületeken, műemlékeken vagy védett területeken engedély nélkül végzett építési vagy bontási munka.

Büntetőjogi következményekkel járhat az is, ha valaki a hatóság által elrendelt munkaleállítás ellenére folytatja az építkezést.

 

Mit kell tennie annak, akinek engedély nélküli építménye van?

A legfontosabb, hogy az érintett személy mielőbb tisztázza a helyzetet.

Érdemes megvizsgálni:

1. milyen munkálatok történtek engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően;

2. megfelel-e az építmény a jelenleg alkalmazandó urbanisztikai szabályoknak;

3. szükség van-e szakértői vizsgálatra vagy műszaki szakvéleményre;

4. kérhető-e az építmény helyzetének rendezése;

5. milyen költségekkel és esetleges szankciókkal kell számolni;

6. ha a rendezés nem lehetséges, milyen intézkedések szükségesek a jogszerű állapot helyreállításához.

 

Összefoglalva, az érintett személynek számolnia kell:

✓ 50.000–1.000.000 lej pénzbírsággal;

✓ az építkezés leállításával;

✓ a szabálytalan állapot kötelező rendezésével;

✓ szakértői és dokumentációs költségekkel;

✓ bizonyos esetekben magasabb adóteherrel;

✓ a jogellenes építmény részleges vagy teljes lebontásával;

✓ valamint bizonyos esetekben büntetőjogi következményekkel is.

 

Az új szabályozás szerint az engedély nélküli építés utólagos rendezése nem automatikus, és a bírság megfizetése nem legalizálja az építményt.

Az engedély nélküli építés ma már nem olyan kockázat, amelyet érdemes „majd később rendezünk” alapon vállalni.

Minden konkrét eset eltérő lehet, ezért az építmény elhelyezkedését, rendeltetését, méretét, a helyi urbanisztikai előírásokat és a már elvégzett munkálatokat minden esetben egyedileg kell megvizsgálni.

 

⬇Dokumentum letöltése